O laudêmio na permuta de terreno de marinha pode ser exigido quando a operação produz transferência onerosa do domínio útil, da inscrição de ocupação ou de direitos relacionados ao imóvel da União. A ausência de pagamento em dinheiro não torna a permuta gratuita, porque a contraprestação pode ocorrer mediante entrega de outro imóvel, fração imobiliária ou unidades que serão construídas.
Essa distinção ganha relevância em operações entre proprietários e incorporadoras. Quando um terreno é entregue em troca de apartamentos futuros, a análise patrimonial precisa identificar quantas transferências jurídicas ocorrerão, qual parcela do direito sobre o terreno será transmitida e como cada etapa será tratada perante a Secretaria do Patrimônio da União.
A SPU inclui expressamente a permuta entre os exemplos de transferências onerosas sujeitas ao procedimento de laudêmio. Além disso, em 2025, o Superior Tribunal de Justiça analisou uma permuta no local envolvendo terreno de marinha e reconheceu a incidência em duas etapas da operação examinada.
A permuta de terreno de marinha pode gerar laudêmio?
Sim, desde que a operação envolva uma transferência onerosa abrangida pela legislação patrimonial. O artigo 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987 determina o recolhimento prévio do laudêmio nas transferências onerosas, entre vivos, do domínio útil, da inscrição de ocupação ou da cessão de direitos relacionados a imóvel da União.
A SPU trata a permuta como operação onerosa ao lado da compra e venda, da dação em pagamento, da promessa de compra e venda e da integralização de capital social. Por isso, trocar um terreno por outro bem não elimina a análise do laudêmio apenas porque não houve preço pago integralmente em dinheiro.
O diagnóstico depende da estrutura concreta do negócio. Uma permuta direta entre dois imóveis possui dinâmica diferente da chamada permuta no local, em que o titular transfere o terreno para a incorporadora e recebe, como contraprestação, unidades futuras que serão construídas naquele empreendimento.
Por que uma permuta sem dinheiro continua sendo uma operação onerosa?
A onerosidade decorre da existência de contraprestações economicamente avaliáveis entre as partes. Na permuta, cada lado entrega determinado bem ou direito para receber outro, de modo que a inexistência de pagamento em moeda não transforma o negócio em doação.
Essa característica possui consequência direta nos terrenos de marinha porque o laudêmio se relaciona à transferência onerosa do direito patrimonial. Assim, o ponto relevante não consiste em perguntar se houve pagamento em dinheiro, mas em verificar se ocorreu transferência do domínio útil, da inscrição de ocupação ou de direitos abrangidos pela legislação.
Uma permuta de terreno por unidades futuras ilustra bem essa lógica. O proprietário entrega um ativo imobiliário e, em contrapartida, recebe direitos econômicos que posteriormente podem se materializar em apartamentos, salas, lojas ou outras unidades do empreendimento.
Como o laudêmio entra na estrutura de uma permuta imobiliária?
A primeira etapa consiste em identificar qual direito o proprietário possui perante a União. Um imóvel em aforamento envolve domínio útil, enquanto uma área em ocupação possui uma inscrição administrativa de natureza precária, e os dois regimes não devem ser tratados como se fossem equivalentes.
Depois, é necessário examinar o que será efetivamente transferido para a outra parte. Se o negócio transmite integralmente o direito cadastrado perante a SPU, a análise será diferente daquela em que existe uma transferência parcial juridicamente formalizada.
O RIP da SPU ajuda a identificar cadastro, responsável, área e regime, mas a consulta precisa ser confrontada com matrícula, título, fração ideal e documentação contratual. Uma inconsistência entre esses elementos pode alterar a própria leitura sobre o objeto da permuta.
Antes de aceitar a cobrança, verifique se a área integra efetivamente terreno de marinha ou acrescido e qual parcela está alcançada pela delimitação federal. A análise pode exigir exame da LPM/1831, da documentação histórica, do procedimento demarcatório e da correspondência entre a poligonal e o imóvel negociado. A matrícula particular não afasta automaticamente domínio público comprovado, mas a simples existência de RIP também não substitui essa verificação.
Como a SPU calcula o laudêmio?
Pela regra vigente, o laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União, com exclusão das benfeitorias. A SPU utiliza os valores existentes em seu cadastro patrimonial para realizar o cálculo relacionado à transferência.
O valor de mercado da unidade edificada incorpora terreno, construção e outros elementos. Como a lei exclui benfeitorias, o laudêmio não pode ser calculado automaticamente sobre o preço total de um apartamento pronto. A parcela correspondente ao terreno da União e a fração ideal envolvida na transferência exigem apuração própria.Quando existem frações ideais e múltiplas unidades, a análise precisa identificar a parcela de terreno da União relacionada à transferência. Por isso, cadastro, fração ideal, avaliação da SPU e estrutura do negócio precisam estar coerentes antes de comparar a cobrança com o valor econômico da permuta.
Quem deve recolher o laudêmio na permuta?
A legislação patrimonial atribui ao transmitente a obrigação de realizar o recolhimento prévio do laudêmio na transferência onerosa. A própria SPU apresenta o vendedor como responsável pelo pagamento nas operações tradicionais, embora a permuta exija identificar quem ocupa a posição de transmitente em cada etapa analisada.
As partes podem disciplinar contratualmente quem suportará o custo econômico da operação entre elas. Contudo, uma cláusula privada sobre repartição de despesas não modifica automaticamente as exigências administrativas que precisam ser cumpridas perante a União.
Essa diferença merece atenção em contratos de incorporação. A modelagem financeira pode atribuir determinado custo à incorporadora ou ao proprietário do terreno, mas o procedimento patrimonial continuará exigindo que a transferência observe as regras aplicáveis à posição jurídica de cada transmitente.
O que é a permuta no local?
A expressão “permuta no local” costuma descrever a operação em que o proprietário transfere o terreno para uma incorporadora e recebe unidades que serão construídas naquele mesmo empreendimento. Em vez de receber apenas dinheiro pela área, ele transforma o valor econômico do terreno em participação no produto imobiliário futuro.
Esse modelo exige atenção especial quando o terreno possui interferência patrimonial da União. A incorporação pressupõe uma sequência de atos que pode envolver transferência do terreno, desenvolvimento do empreendimento, individualização das unidades e posterior entrega das unidades destinadas ao antigo titular.
Por isso, a análise sobre terreno de marinha em incorporação imobiliária precisa começar antes da definição definitiva da permuta. Se a estrutura patrimonial não for considerada no estudo de viabilidade, o laudêmio pode aparecer depois como custo não previsto ou como obstáculo documental ao fechamento de determinada etapa.
O que o STJ decidiu sobre laudêmio na permuta no local?
Em junho de 2025, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.652.517/SC, que tratava diretamente de permuta no local envolvendo terreno de marinha. O tribunal concluiu que, na operação examinada, existiam duas transferências distintas para fins patrimoniais.
Na primeira etapa, o titular do domínio útil transferiu o terreno à construtora. Depois da construção, a construtora transferiu unidades ao antigo titular do terreno como contraprestação pela permuta, e o STJ considerou legítima a cobrança do laudêmio também nessa segunda transferência.
O julgamento possui grande relevância porque enfrenta exatamente uma estrutura recorrente no mercado imobiliário. Entretanto, trata-se de decisão da Segunda Turma em recurso especial, e não de tese repetitiva específica para toda e qualquer modalidade de permuta, razão pela qual o desenho contratual concreto continua indispensável.
Toda permuta no local gera dois laudêmios?
O precedente de 2025 reconheceu duas incidências na estrutura específica analisada pelo STJ, mas essa conclusão não deve ser transformada em fórmula automática para qualquer contrato denominado “permuta”. A quantidade e o momento das transferências precisam ser identificados juridicamente antes de definir quais cobranças surgem na operação.
Um contrato pode utilizar a palavra permuta enquanto organiza direitos, frações e transmissões de maneira diferente de outro negócio com o mesmo nome. Além disso, a situação cadastral perante a SPU, o regime de ocupação ou aforamento e a forma de individualização dos direitos podem modificar a análise.
Essa cautela também é relevante para a due diligence em terrenos de marinha. O contrato precisa ser lido junto com matrícula, cadastro federal, cronograma de transferência e estrutura da incorporação, porque o nome comercial da operação não substitui seus efeitos jurídicos.
Reservar uma fração do terreno evita a cobrança na entrega das unidades?
Essa foi uma das questões relevantes no REsp 1.652.517/SC. No caso analisado, discutia-se se o antigo titular teria conservado parte do domínio útil desde o início e, por isso, se as unidades entregues posteriormente não representariam uma nova transferência sujeita ao laudêmio.
O STJ rejeitou essa interpretação diante da estrutura documental daquele negócio. O tribunal entendeu que uma transferência parcial efetiva do domínio útil exigiria formalização patrimonial compatível, inclusive com providências relacionadas ao desmembramento e ao aforamento correspondente, que não ocorreram no caso.
A conclusão oferece uma lição prática relevante para contratos imobiliários. Uma reserva econômica prevista entre particulares não deve ser confundida automaticamente com reserva juridicamente eficaz perante a União, porque os efeitos patrimoniais dependem da forma como o direito foi efetivamente constituído e transferido.
A transferência parcial pode reduzir o laudêmio?
Em tese, uma transferência parcial pode produzir cobrança limitada à parcela efetivamente transferida, desde que a estrutura patrimonial reconheça juridicamente essa divisão. O próprio julgamento de 2025 registrou que a transferência parcial do domínio útil é possível, mas ressaltou a necessidade de atribuição formal adequada da titularidade.
Por isso, a mera previsão contratual de que o proprietário “reserva” determinado percentual não basta para concluir que a SPU reconhecerá a mesma divisão. Planta, fração ideal, matrícula, aforamento, desmembramento e cadastro precisam refletir a estrutura que as partes pretendem opor à Administração.
Essa diferença pode produzir impacto econômico expressivo em empreendimentos de grande porte. Quando a operação pressupõe transferência parcial, a viabilidade precisa incorporar os atos administrativos e registrais necessários para que essa premissa exista juridicamente, em vez de apenas aparecer no contrato particular.
O Tema 1.142 do STJ interfere nas permutas?
Sim, embora o Tema 1.142 não tenha sido julgado especificamente para resolver permuta no local. A Primeira Seção do STJ fixou, sob o rito dos recursos repetitivos, que a ausência de registro imobiliário da transação não impede a caracterização do fato gerador do laudêmio.
O tribunal também definiu que o prazo para constituição do crédito considera como referência o momento em que a União toma conhecimento do fato gerador, observadas as regras do artigo 47 da Lei nº 9.636/1998. Dessa forma, deixar uma transferência fora do registro não constitui mecanismo seguro para afastar a obrigação patrimonial.
Esse precedente qualificado precisa ser lido em conjunto com o julgamento da permuta no local. O Tema 1.142 estabelece critérios gerais sobre o fato gerador e a ciência da União, enquanto o REsp 1.652.517/SC examina como o laudêmio pode incidir nas etapas específicas de determinada permuta imobiliária.
Quais são os limites temporais para cobrar laudêmio de negócio antigo? O Tema 1.142 reconheceu que o fato gerador anterior ao quinquênio que precede o conhecimento da União não pode ser exigido nos moldes do art. 47, § 1º, da Lei nº 9.636/1998. Se o fato gerador está nesse intervalo, devem ser examinados, separadamente, os prazos legais para constituir e cobrar o crédito. Por isso, é indispensável documentar as datas do negócio e da efetiva ciência administrativa.
A existência de “torna” muda a incidência?
A torna é a quantia em dinheiro utilizada para equilibrar valores quando os bens permutados possuem avaliações diferentes. Sua existência reforça o conteúdo econômico da operação, mas sua ausência não significa que o negócio se tornou gratuito.
Por isso, uma permuta sem torna ainda pode caracterizar transferência onerosa para fins patrimoniais. Da mesma forma, a presença de pagamento complementar não significa que o laudêmio será calculado simplesmente sobre o valor da torna, porque a legislação utiliza a base patrimonial do terreno da União.
O contrato precisa distinguir preço econômico entre as partes e base de cálculo patrimonial perante a SPU. Misturar esses dois parâmetros pode gerar projeções financeiras inadequadas antes da aquisição ou do lançamento do empreendimento.
A permuta por unidades futuras precisa entrar no estudo de viabilidade?
Sim, principalmente quando a área integra um empreendimento que ainda está em fase de negociação. O custo patrimonial da transferência pode influenciar o valor econômico atribuído ao terreno, a quantidade de unidades destinadas ao proprietário e a margem esperada pela incorporadora.
Além disso, a operação precisa considerar o tempo necessário para regularizar cadastro, calcular laudêmio, emitir documentos e promover as transferências correspondentes. Uma estrutura comercialmente atrativa pode perder eficiência quando depende de atos patrimoniais que não foram considerados no cronograma.
A análise de segurança jurídica imobiliária também precisa identificar se área, regime e responsável perante a SPU correspondem ao terreno negociado. Uma permuta baseada em cadastro desatualizado pode transferir o problema para a fase em que o empreendimento já assumiu custos de projeto e desenvolvimento.
O contrato de permuta pode atribuir o laudêmio à incorporadora?
As partes podem negociar internamente quem suportará determinado custo econômico, desde que respeitem as normas aplicáveis ao negócio. Entretanto, essa distribuição contratual não altera, por si só, a obrigação administrativa prevista na legislação patrimonial.
Por isso, uma cláusula que atribua o custo à incorporadora precisa ser entendida como regra econômica entre os contratantes. Perante a SPU, o procedimento deve continuar observando quem figura como transmitente e quais providências a legislação exige antes da transferência.
Esse ponto merece atenção na redação das condições precedentes. O contrato pode disciplinar quem providenciará documentos, quem arcará economicamente com o valor e o que acontecerá se a cobrança superar a premissa utilizada na negociação, sem criar a impressão de que a cláusula particular modifica a relação com a União.
A CAT também participa da operação de permuta?
Nas transferências onerosas sujeitas ao procedimento patrimonial, a Certidão de Autorização para Transferência integra a sequência administrativa que antecede a formalização correspondente. Por isso, a análise do laudêmio deve considerar não apenas o valor da cobrança, mas também a documentação necessária para que a operação avance.
A SPU orienta que transferências onerosas, inclusive permutas, passem pela verificação cadastral, cálculo do laudêmio e emissão dos documentos aplicáveis. Além disso, a atualização da titularidade perante a Secretaria precisa ocorrer dentro do prazo legal após a formalização da transferência.
Em operações complexas, essas etapas precisam entrar no cronograma contratual. Se o fechamento depende de documentos que o transmitente ainda não consegue emitir, o risco pode atingir a data da escritura, o ingresso da incorporadora no terreno e outras obrigações vinculadas ao negócio.
O que precisa ser conferido antes de assinar uma permuta?
A análise deve começar pela confirmação de que o terreno negociado corresponde exatamente à área registrada na SPU. Matrícula, RIP, poligonal, fração ideal e regime jurídico precisam formar uma leitura coerente antes que as partes definam o valor econômico da operação.
Depois, o contrato precisa ser confrontado com as transferências que ocorrerão durante o empreendimento. A equipe deve identificar quem transmite o direito em cada etapa, se haverá entrega de unidades futuras, qual parcela do terreno será efetivamente transferida e como a individualização ocorrerá perante o Registro de Imóveis e a União.
Essa investigação funciona como parte da due diligence patrimonial. Ela não busca apenas descobrir se existe laudêmio, mas entender em qual etapa a obrigação pode surgir, qual base cadastral será utilizada e se a estrutura contratual corresponde à realidade jurídica do imóvel.
O que fazer quando a cobrança aparece depois da assinatura?
Uma cobrança posterior precisa ser decomposta antes de qualquer conclusão sobre sua correção. O primeiro passo consiste em identificar qual transferência a SPU considerou como fato gerador, qual parcela do terreno entrou no cálculo e quem aparece como transmitente naquele momento.
A análise de uma cobrança da SPU também exige conferir RIP, período, avaliação, fração ideal e histórico da operação. Quando a permuta possui várias etapas, uma guia isolada pode não revelar toda a lógica patrimonial que produziu o lançamento.
Além disso, o precedente do STJ não transforma qualquer cobrança em valor automaticamente correto. Mesmo quando existe hipótese legal de laudêmio, ainda é necessário verificar base de cálculo, área, titularidade e correspondência entre a transferência realizada e aquela considerada pela Administração.
Perguntas frequentes sobre laudêmio na permuta de terreno de marinha
Permuta de terreno de marinha paga laudêmio?
A permuta pode gerar laudêmio porque a SPU a considera uma modalidade de transferência onerosa. A incidência concreta depende do direito transferido, do regime do imóvel e da estrutura jurídica adotada pelas partes.
Se não houver dinheiro na permuta, ainda pode existir laudêmio?
Sim, porque a onerosidade pode decorrer da troca de bens ou direitos, sem necessidade de pagamento integral em moeda. Por isso, receber unidades futuras em troca do terreno não transforma automaticamente o negócio em transferência gratuita.
O laudêmio incide sobre o valor das construções?
A legislação estabelece a base sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e exclui as benfeitorias. Em empreendimentos com unidades autônomas, a fração de terreno relacionada a cada transferência precisa ser corretamente identificada.
A permuta no local pode gerar dois laudêmios?
O STJ reconheceu duas incidências no REsp 1.652.517/SC, diante das duas transferências identificadas naquela operação. Contudo, o contrato concreto precisa ser analisado antes de aplicar essa conclusão a outra permuta.
Um contrato pode reservar parte do terreno ao proprietário original?
A estrutura privada pode prever essa reserva, mas seus efeitos perante a União dependem da formalização patrimonial correspondente. O julgamento de 2025 mostrou que uma simples reserva econômica não substitui atos necessários à transferência parcial juridicamente reconhecida.
O registro em cartório é indispensável para existir fato gerador?
O Tema 1.142 do STJ definiu que a inexistência de registro imobiliário não impede, por si só, a caracterização do fato gerador do laudêmio. Por isso, contratos particulares fora do registro não devem ser tratados como mecanismo para afastar a cobrança.
A permuta precisa ser analisada pela sequência real das transferências
O laudêmio na permuta de terreno de marinha não pode ser avaliado apenas pelo nome atribuído ao contrato ou pela presença de pagamento em dinheiro. A análise precisa identificar quais direitos serão transmitidos, quantas transferências ocorrerão e como a operação será reconhecida perante a SPU e o Registro de Imóveis.
O julgamento do STJ sobre permuta no local tornou essa cautela ainda mais relevante para incorporadoras e proprietários. Quando o terreno é transferido à incorporadora e unidades são posteriormente entregues ao antigo titular, a estrutura pode produzir incidências patrimoniais em etapas distintas, conforme os direitos efetivamente transferidos.
Por isso, a avaliação deve ocorrer antes da consolidação econômica da permuta. Quando cadastro, contrato, frações e cronograma são analisados em conjunto, o laudêmio deixa de aparecer como custo inesperado e passa a integrar corretamente a leitura jurídica da operação.
Sobre o autor
Nabih Henrique Chraim é advogado, inscrito na OAB/SC sob o nº 24.340, com atuação concentrada em terrenos de marinha e patrimônio imobiliário da União. É autor do livro Descomplicando Terrenos de Marinha, e sua trajetória profissional reúne experiência institucional e produção técnica dedicada ao patrimônio da União.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individual das circunstâncias e dos documentos de cada caso.
