Um caso de terreno de marinha exige conhecimento especializado quando a resposta depende de identificar o domínio da área, interpretar o estágio da demarcação, reconstruir a cadeia documental, definir o regime jurídico adequado ou compreender como a Secretaria do Patrimônio da União costuma analisar aquela situação.
A especialização também se torna relevante quando matrícula, cadastro da SPU, planta, título aquisitivo e ocupação física apresentam informações diferentes.
Nessas demandas, o risco raramente está apenas na interpretação de uma lei. Ele aparece na combinação entre legislação patrimonial, processo administrativo, registro imobiliário, elementos históricos, dados técnicos e práticas internas do órgão público.
Por essa razão, advogados experientes em Direito Imobiliário podem encontrar dificuldades ao conduzir um caso que, à primeira vista, parecia restrito à regularização de um imóvel.
Conhecimento imobiliário geral resolve todos os casos de terreno de marinha?
O Direito Imobiliário fornece bases indispensáveis para examinar matrícula, titularidade, ônus, contratos, posse, cadeia dominial e registros públicos. Os terrenos de marinha, porém, estão inseridos no regime dos bens da União e são administrados por normas e procedimentos próprios.
O Decreto-Lei nº 9.760/1946 define como terrenos de marinha, em profundidade de 33 metros medidos horizontalmente para a parte da terra a partir da posição da Linha do Preamar Médio de 1831, os terrenos situados na costa marítima, nas margens dos rios e lagoas onde se faça sentir a influência das marés e os que contornam ilhas situadas nessas zonas.
A determinação administrativa da posição da LPM/1831 integra procedimento demarcatório conduzido pela SPU, com trabalhos técnicos, elaboração de plantas e memoriais, instrução documental, publicidade, notificação dos interessados e decisão da Superintendência competente, observados o Decreto-Lei nº 9.760/1946 e a regulamentação administrativa vigente.
A Lei nº 9.636/1998 disciplina a identificação, o cadastramento, a administração, a fiscalização, a regularização, a utilização e a alienação dos imóveis da União, além de estabelecer regras relativas à ocupação, ao aforamento e às receitas patrimoniais. Esse conjunto convive com outras leis, decretos e instruções normativas voltadas a demarcação, ocupação, aforamento, transferência, remição, fiscalização e receitas patrimoniais.
O livro Descomplicando Terrenos de Marinha registra que esse arcabouço forma um regime complexo, com procedimentos peculiares, modalidades distintas de utilização privada e regras que sofreram alterações ao longo dos anos.
O advogado que recebe uma demanda dessa natureza precisa identificar quais normas incidem sobre o caso concreto antes de escolher o procedimento.
A matrícula pode levar o advogado a uma conclusão incompleta
Um dos sinais mais claros de que o caso exige conhecimento especializado aparece quando a matrícula registra propriedade particular, mas existem indícios de que a área pertence à União.
A Súmula 496 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que os registros de propriedade particular de imóveis efetivamente situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União. O enunciado, contudo, não dispensa a demonstração de que a parcela analisada está concretamente inserida em terreno de marinha, nem permite que a dominialidade federal seja presumida apenas pela proximidade com o mar, pela existência de estudos preliminares, por menções cadastrais genéricas ou pela simples sobreposição com uma linha ainda não formalmente posicionada.
Essa regra produz consequências relevantes em ações de usucapião, inventários, incorporações, adjudicações, execuções, contratos de compra e venda e procedimentos de regularização.
O advogado precisa verificar se houve demarcação, qual é o estágio do procedimento, se a Linha do Preamar Médio de 1831 foi homologada, qual parcela da matrícula está atingida e se existe correspondência entre a descrição cartorial e os dados da SPU.
Sem essa leitura, uma petição juridicamente consistente pode partir de uma premissa dominial incorreta.
A dúvida sobre a Linha do Preamar Médio de 1831 exige análise própria
A proximidade com o mar não oferece uma resposta segura sobre a natureza jurídica do imóvel.
A reconstrução da posição histórica da LPM/1831 pode envolver plantas, mapas, documentos cartográficos e históricos, registros maregráficos, levantamentos geodésicos e topográficos e outros elementos técnicos aptos a demonstrar a configuração territorial considerada no procedimento demarcatório.
O próprio processo de reconstrução dessa linha apresenta dificuldades técnicas. Registros históricos podem ser escassos, a costa pode ter sofrido erosões ou acréscimos e os documentos disponíveis nem sempre representam a configuração territorial com a precisão necessária.
Esse ponto se torna decisivo quando há sobreposição parcial, aterramento, acrescido de marinha, imóvel alodial vizinho, rio influenciado por maré ou discussão sobre área ainda não demarcada.
O caso deixa de ser uma consulta imobiliária convencional quando a conclusão depende da leitura conjunta de plantas, memoriais descritivos, processos de demarcação e documentos históricos.
A estratégia precisa ser definida antes do protocolo na SPU
O protocolo administrativo costuma ser tratado como o início natural da regularização. Em muitos casos, a etapa determinante ocorre antes dele.
O pedido apresentado à SPU precisa refletir o regime jurídico correto, a situação documental existente e o resultado juridicamente possível. Um processo iniciado sob enquadramento inadequado pode acumular exigências, permanecer sem andamento útil ou produzir documentos que dificultem uma estratégia posterior.
A experiência registrada no livro do Dr. Nabih Chraim indica que os casos submetidos à SPU não seguem um modelo padronizado. A posição da linha demarcatória, a relação com o terreno alodial, a existência de área ambientalmente protegida, a cadeia sucessória, a situação do RIP e a classificação do bem podem alterar todo o plano de ação.
A especialização se revela na capacidade de formular as perguntas corretas antes de peticionar.
Qual é a natureza do bem? Qual direito o interessado possui? Qual instrumento administrativo corresponde a esse direito? Há documentos suficientes para demonstrar a cadeia? O pedido pode gerar cobrança, revisão cadastral ou fiscalização? Existe uma alternativa procedimental menos arriscada?
Sem esse diagnóstico, o processo pode começar sem uma tese definida.
Quando ocupação, aforamento e domínio pleno são confundidos
A existência de um RIP não informa, sozinha, a posição jurídica completa do interessado.
O cadastro pode estar associado a uma inscrição de ocupação, a um aforamento ou a outra forma de utilização do patrimônio federal. Cada regime possui efeitos, obrigações e procedimentos próprios.
Na inscrição de ocupação, a Administração reconhece cadastralmente a utilização de imóvel da União. Trata-se, contudo, de ato administrativo precário e resolúvel a qualquer tempo, que não transfere propriedade, domínio útil ou direito real ao ocupante.
No aforamento regularmente constituído, o particular adquire o domínio útil, enquanto a União conserva o domínio direto. A existência de RIP ou de referência cadastral ao regime de aforamento, isoladamente, não substitui a análise do título constitutivo, de sua regularidade e dos correspondentes registros.
O erro de enquadramento pode levar o advogado a pedir providência incompatível com a situação cadastral ou a tratar como propriedade plena um direito submetido a limitações administrativas.
O conhecimento especializado torna-se necessário quando a solução depende de escolher entre inscrição de ocupação, aforamento, regularização de cadeia, transferência, remição, alienação ou correção cadastral.
Essa escolha não deve ser feita apenas pela denominação encontrada em uma certidão. O histórico do imóvel e os documentos que deram origem ao cadastro também precisam ser examinados.
A cadeia documental antiga pode decidir o resultado
Alguns casos de terreno de marinha dependem de documentos produzidos muitas décadas antes da consulta jurídica.
Certidões de origem, transcrições antigas, títulos municipais ou estaduais, cartas de aforamento, comprovantes históricos de foro e provas da cadeia possessória podem influenciar pedidos de preferência ou gratuidade no aforamento.
Em determinadas hipóteses de preferência ou gratuidade no aforamento, a legislação atribui relevância à existência de inscrições, ocupações, títulos ou situações consolidadas em períodos históricos específicos, inclusive anteriores a 1940. Cada fundamento deve ser examinado separadamente, conforme o art. 105 do Decreto-Lei nº 9.760/1946 e a regulamentação administrativa aplicável.
Esse tipo de demanda exige capacidade para localizar, interpretar e conectar documentos que utilizam descrições territoriais antigas, numerações modificadas e denominações de logradouros que já não existem.
O advogado especialista em terrenos de marinha precisa avaliar se a documentação permite sustentar a pretensão antes que o cliente invista tempo e recursos em um pedido inviável.
Divergências entre matrícula e cadastro da SPU pedem atenção imediata
Outro sinal de especialização surge quando o responsável indicado na SPU não corresponde ao titular da matrícula.
A divergência pode decorrer de sucessões não comunicadas, transferências antigas, desmembramentos, incorporações de áreas ou alterações cadastrais incompletas.
O Portal da SPU disponibiliza serviços para consultar dados cadastrais, emitir certidões, obter declaração de domínio e solicitar transferência do responsável pelo imóvel.
A existência desses serviços não transforma a regularização em procedimento automático. Antes de solicitar a alteração, é necessário verificar quem deveria constar no cadastro, qual título sustenta a mudança, se a área do RIP coincide com a matrícula e se houve operações anteriores ainda não registradas perante a União.
Uma atualização cadastral aparentemente simples pode revelar débitos, ausência de transferência anterior ou inconsistência na descrição do imóvel.
A incidência de laudêmio exige leitura da operação concreta
Advogados que atuam em compra e venda de imóveis podem identificar a presença do laudêmio, mas ainda restará definir se a cobrança incide, qual é a base utilizada e quais providências precisam anteceder o registro.
A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil ou da inscrição de ocupação de terreno da União, assim como a cessão onerosa de direitos a eles relativos, depende, em regra, do prévio recolhimento do laudêmio pelo alienante. A Certidão de Autorização para Transferência, conhecida como CAT, é utilizada para autorizar o registro da operação nos cartórios competentes.
Casos envolvendo cessão de direitos, reorganizações societárias, doação, inventário, arrematação ou transferência parcial exigem exame da natureza jurídica do ato e do direito transferido. Na integralização de capital mediante transferência do domínio útil, o STJ, no Tema 332, reconheceu a natureza onerosa da operação e a incidência de laudêmio, ressalvada a necessidade de examinar as particularidades do título e do regime patrimonial efetivamente envolvido.
No Tema 1.142, o STJ definiu, entre outros pontos, que o registro imobiliário não é indispensável para a caracterização do fato gerador, podendo o contrato de transferência ser suficiente; que o prazo decadencial se inicia quando a União toma conhecimento do ato; e que o art. 47 da Lei nº 9.636/1998 se aplica às receitas patrimoniais não tributárias, inclusive ao laudêmio.
Quando a cobrança interfere na escritura, no registro ou no fechamento de uma operação, o apoio especializado pode impedir que uma dúvida administrativa se transforme em litígio contratual.
O caso exige especialização quando envolve processo judicial e demarcação
Ações de usucapião, anulatórias, declaratórias, demolitórias e discussões sobre cobranças podem depender da situação administrativa da área.
A ausência de demarcação concluída, a homologação da linha, a necessidade de perícia e a manifestação da União podem alterar competência, prova e tese jurídica.
O livro Descomplicando Terrenos de Marinha examina decisões em que a discussão judicial dependia da existência de procedimento administrativo de demarcação e de prova pericial sobre a sobreposição da área.
Nesses processos, a especialização contribui para formular quesitos técnicos, interpretar documentos produzidos pela SPU, delimitar a controvérsia dominial e evitar que o processo seja tratado como uma disputa possessória comum.
A atuação judicial precisa conversar com a realidade administrativa do imóvel.
Questões ambientais e urbanísticas podem mudar a resposta patrimonial
Um terreno de marinha pode estar inserido em Área de Preservação Permanente, zona portuária, área urbana consolidada, projeto de regularização fundiária ou região submetida a regras municipais específicas.
O fato de a União admitir determinada forma de uso não substitui licenças ambientais, parâmetros urbanísticos ou autorizações de outros órgãos.
Também pode ocorrer o movimento inverso. A prefeitura aprova o projeto, mas a situação patrimonial perante a União permanece pendente.
A adequada condução dessas demandas pode exigir atuação multidisciplinar, com integração entre Direito Patrimonial Público, Direito Ambiental, Direito Urbanístico, Direito Constitucional, Direito Registral e Regularização Fundiária.
O advogado deve considerar apoio especializado quando a solução depende de harmonizar a regularização patrimonial com licenciamento, construção, parcelamento do solo ou regularização fundiária.
Quais sinais indicam que o caso deve ser encaminhado para análise especializada?
O encaminhamento tende a ser recomendável quando existe dúvida sobre a incidência da Linha do Preamar Médio de 1831, sobreposição parcial, inconsistência entre matrícula e RIP, cadeia sucessória incompleta, pedido de aforamento, cobrança de laudêmio contestada, transferência bloqueada, procedimento de demarcação, notificação da SPU ou discussão judicial envolvendo domínio da União.
Também merece atenção o caso em que o cliente já protocolou vários requerimentos sem obter uma resposta conclusiva.
A repetição de pedidos pode indicar que a dificuldade está no enquadramento, na documentação ou na estratégia administrativa, e não na ausência de uma nova petição.
O especialista deve conseguir identificar o ponto que impede o avanço, os documentos faltantes, os riscos de cada caminho e o resultado que pode ser juridicamente buscado.
O que o advogado pode levantar antes de consultar um especialista?
A consulta técnica será mais produtiva quando vier acompanhada da matrícula atualizada, título aquisitivo, planta, memorial descritivo, número do RIP, certidões da SPU, contratos anteriores, comprovantes de pagamento e cópia integral dos processos administrativos existentes.
Também é útil registrar a finalidade pretendida pelo cliente.
Regularizar para vender, construir, financiar, inventariar, incorporar ou discutir uma cobrança são objetivos diferentes. A mesma área pode exigir estratégias distintas conforme o resultado econômico buscado.
O advogado parceiro não precisa chegar com uma tese pronta. Precisa apresentar o histórico do imóvel, a documentação disponível, os atos já praticados e a urgência do caso.
A partir disso, o especialista consegue delimitar se será necessário emitir parecer, revisar o procedimento, atuar conjuntamente ou assumir uma etapa específica da demanda.
A parceria técnica preserva a relação entre advogado e cliente
O encaminhamento para um advogado especialista em terrenos de marinha não precisa afastar o profissional que recebeu a demanda.
A atuação pode ocorrer por consulta entre advogados, parecer técnico, revisão documental, construção conjunta da estratégia ou participação limitada ao processo perante a SPU.
Esse modelo permite que o advogado de confiança permaneça responsável pelo relacionamento com o cliente enquanto a questão patrimonial recebe tratamento técnico próprio.
Casos complexos costumam reunir contratos, sucessões, questões societárias, direito registral, licenciamento e patrimônio público. A participação de profissionais com formações complementares protege a coerência da solução.
Sua experiência como Superintendente do Patrimônio da União em Santa Catarina proporcionou conhecimento institucional sobre os procedimentos de gestão patrimonial, os critérios de instrução administrativa e as dificuldades enfrentadas pelos particulares na regularização de imóveis da União.
Esse conhecimento institucional ajuda a formular pedidos que dialoguem com os critérios administrativos sem abandonar a defesa jurídica do interessado.
Especialização começa pela capacidade de diagnosticar o caso
Nem toda demanda relacionada a terreno de marinha exige litígio ou procedimento extenso.
Algumas podem ser resolvidas com correção cadastral, obtenção de certidão, transferência do responsável, análise da dominialidade ou reorganização documental.
Outras dependem de reconstrução histórica, prova técnica, interpretação de demarcação, pedido de aforamento ou contestação de um ato administrativo.
A função do conhecimento especializado é separar essas situações antes que o cliente seja submetido a um procedimento inadequado.
Um caso exige advogado especialista em terrenos de marinha quando a conclusão jurídica depende de compreender o imóvel sob a perspectiva do registro, da União, da ocupação física e do procedimento administrativo.
É nessa interseção que surgem os erros mais caros e as decisões que exigem maior precisão.
Perguntas frequentes
Todo processo na SPU precisa de advogado?
O interessado pode acessar diversos serviços administrativos diretamente. A conveniência de assistência jurídica depende da complexidade, dos documentos, do risco patrimonial e do resultado pretendido. Casos com divergência dominial, demarcação, aforamento, cobrança ou cadeia histórica tendem a exigir avaliação técnica mais profunda.
Um advogado imobiliário pode atuar em terreno de marinha?
Pode. O apoio de especialista passa a ser recomendável quando a demanda envolve normas patrimoniais específicas, processo administrativo da SPU, Linha do Preamar Médio de 1831 ou conflito entre domínio particular e domínio da União.
Ter RIP significa que o imóvel está regular?
O RIP identifica o imóvel no cadastro patrimonial da SPU. A análise ainda precisa verificar regime jurídico, responsável cadastrado, área abrangida, débitos e correspondência com a matrícula.
Quando solicitar uma Declaração de Domínio?
A declaração pode ser solicitada quando existe dúvida sobre a titularidade da União ou interferência de área federal no imóvel analisado. O serviço é disponibilizado pelo Portal da SPU.
Como funciona uma parceria com especialista?
A colaboração pode ser limitada a um parecer, diagnóstico, reunião estratégica, revisão de processo, formulação de requerimento ou atuação conjunta. O formato depende da necessidade do advogado responsável e da complexidade da demanda.
Sobre o autor
Nabih Henrique Chraim é advogado, com atuação especializada em Terrenos de Marinha e procedimentos administrativos perante a Secretaria do Patrimônio da União — SPU. É Presidente do Instituto Brasileiro de Terrenos de Marinha, Presidente da Comissão de Estudos sobre Terrenos de Marinha da OAB/SC e Presidente da Comissão de Terrenos de Marinha do Instituto dos Advogados de Santa Catarina — IASC. Também atua como Coordenador de Direito Imobiliário da ESA Nacional.
Foi Superintendente do Patrimônio da União em Santa Catarina — SPU/SC e Ouvidor Nacional dos Direitos Humanos em Brasília, tendo integrado órgãos de representação da alta gestão do Governo Federal junto a estruturas como Ministério da Justiça, Controladoria-Geral da União, Ministério da Economia e Ministério da Mulher, Família e Direitos Humanos. É autor da obra “Descomplicando Terrenos de Marinha: Guia Prático para Regularização Rápida e Eficaz” e palestrante em eventos jurídicos e institucionais voltados ao mercado imobiliário.
